Políticas públicas de alugueiro de vivenda: intencións e resultados, por Maite Cancelo

Problemática do alugueiro de vivenda en España. Aspectos xerais

Desde o estalido da burbulla inmobiliaria de 2008 e, na actualidade, se sumamos as novas subidas de prezos da vivenda e dos tipos de interese, produciuse un aumento da demanda da mesma en réxime de alugueiro, disparando o problema de accesibilidade non só en España senón na maioría dos países desenvolvidos.

Pero, mentres os expertos defenden o aumento do parque de vivendas, garantindo a seguridade xurídica para os propietarios e, mesmo, promovendo un aumento da colaboración público-privada, nas políticas públicas o que se detecta é un aumento do intervencionismo cos seus posibles efectos adversos como, por exemplo, nas medidas de contención de rendas nos arrendamentos, algo que non é novo, xa que se produciu coa aplicación da lei de arrendamentos urbanos de 1946 en España e xa máis recentemente noutros países europeos, todos eles con efectos nefastos e contrarios á intención do lexislador de mellorar a accesibilidade á vivenda.

Neste sentido, podemos consultar o informe que a Autoritat Catalana de la Competència (ACCO) elaborou con relación á proposición de lei de medidas urxentes en materia de contención de rendas presentada no Parlamento de Cataluña en xullo de 2020 e sobre outras propostas lexislativas anteriores, en que se alerta de que son medidas altamente restritivas aos mecanismos de mercado e poden provocar efectos negativos non desexados.

A Comisión Galega da Competencia tamén se manifestou, neste caso sobe o proxecto de lei polo dereito á vivenda do Goberno de España, en febreiro do 2022, nun informe que conclúe que o establecemento de prezos de referencia pode ser ineficiente ao non estar en consonancia coas causas deses incrementos.

Caso concreto: vivendas de uso turístico

E, esta semana, a Comisión Nacional do Mercado e a Competencia rexeitou o plan da Generalitat de Cataluña para combater o aumento do alugueiro de vacacións, cuestionando o tope máximo de vivendas turísticas nalgúns concellos cataláns, partindo dun par de sentenzas do Tribunal Supremo, por non ter en conta a singularidade dos municipios afectados e por non ter en conta outras alternativas como poden ser a fixación de taxas aos devanditos alugueiros. De feito, xa en decembro de 2023 a propia ACCO denunciaba a falta de necesidade e proporcionalidade desta norma alertando dunha posible incapacidade para conseguir os obxectivos fixados para facilitar o acceso á vivenda.

E, como conclusión: para dar unha solución ao problema do alugueiro en España débese optar por aumentar a oferta de vivendas, pero tamén dar unha maior protección legal ao propietario. Un exceso de intervencionismo leva a unha menor disposición de vivendas no mercado, polo que hai efectos perversos das políticas públicas que se están aprobando.

Por iso, é fundamental avaliar os impactos que as novas normativas e leis poden ter non só a curto prazo, senón a medio e longo prazo. Neste sentido, é interesante retomar a conferencia que o investigador do IVIE José García Montalvo deu en novembro de 2018 e o seu revelador título, Políticas públicas de vivenda: o que funciona e o que non funciona, que apuntaba á necesidade de avaliar os resultados das políticas públicas de vivenda e non as súas intencións.