Aninovo e entrada do Índice de Referencia para Actualizar os Alugueiros, por Maite Cancelo

O Aninovo estréase co novo Índice de Referencia para Actualizar os Alugueiros (IRAV), que publicou o Instituto Nacional de Estatística (INE) e que está recollido na Lei polo dereito á vivenda, aprobada en maio de 2023. 

O artigo 18 da Lei de Arrendamentos Urbanos sinala que o prezo da renda do alugueiro dunha vivenda pódese actualizar anualmente se se pactou no contrato e cun aviso dun mes de antelación, e realizábase, normalmente, en función do IPC antes da aprobación da Lei polo dereito á vivenda que xa aplicou, de maneira extraordinaria, topes aos prezos do 2 % en 2023 e 3 % de 2024.

Este novo índice créase para substituír a referencia ao IPC, para evitar subidas desproporcionadas en épocas de inflación moi elevada. O seu cálculo baséase no valor mínimo entre a taxa de variación anual do IPC, a do IPC subxacente, unha media axustada de ambos os dous e un parámetro definido pola Dirección Xeral de Política Económica, que garda relación co crecemento esperado a longo prazo.

O primeiro dato achegado polo INE é o valor do IRAV para novembro e o seu valor, do 2,20 %, está dúas décimas por baixo da inflación dese mes. O INE actualizarao de forma mensual e utilizarase para actualizar a revalorización dos contratos de arrendamento asinados despois de maio de 2023, polo que os asinados antes da entrada en vigor da Lei polo Dereito á vivenda séguense actualizando co índice que conste no contrato de alugueiro asinado (o IPC ou no Índice de Garantía de Competitividade).

Pero, a pesar das políticas intervencionistas do goberno, segundo o dato publicado polo portal Idealista, o alugueiro en España terminou 2024 cun novo récord, xa que a subida interanual foi dun 11,5 %.

A limitación de prezos non é nova en España, de feito, foi a política aplicada por Franco coa Lei de Arrendamentos Urbanos de 1964 (ademais da prórroga forzosa dos contratos que obrigaba aos propietarios a estender indefinidamente o alugueiro aos seus inquilinos).

As consecuencias desa lei están escritas na historia, as medidas eran tan favorables aos inquilinos que os propietarios decidiron saírse do mercado do alugueiro, deixándoas baleiras ou vendéndoas. Ademais, moitas vivendas quedaron en mal estado, os inquilinos non realizaban os mantementos necesarios, polo que o alugueiro, ademais de non reportar uns beneficios mínimos para o propietario, lles ocasionaba custos. Curiosamente foi un socialista, Miguel Boyer, quen cun Real Decreto liberou aos propietarios do alugueiro indefinido e do tope ao prezo.

A Lei de Dereito á vivenda, de momento, confirma a súa ineficacia: os prezos seguen subindo e a oferta cada vez contráese máis. O IRAV pode, ademais, ser un novo desincentivo ao alugueiro e as vivendas poden seguir saíndo deste mercado. Ademais, á hora de alugar, os propietarios buscarán un perfil máis fiable, con mellores salarios, seguridade laboral, co que as familias máis vulnerables e os mozos poderán quedar excluídos do sistema.

As solucións pasan por aumentar a oferta: máis construción para o que hai que liberalizar chan e reducir as trabas burocráticas (máis axilidade na concesión de licenzas, permisos); incrementar a oferta de vivenda pública, sen renunciar á colaboración público-privada e aumentar a seguridade xurídica para os arrendadores, xa que moitos están a retirar as súas vivendas do mercado dada a incerteza que provocan estes novos cambios lexislativos.