É beneficioso limitar o prezo do alugueiro da vivenda?, por Maite Cancelo

A nova proposta de lei de vivenda que o goberno acordou cos seus socios ERC e Bildu inclúe cambios sobre a anterior sen avaliar as consecuencias dos mesmos, tanto nas experiencias históricas como nas máis recentes en España (lei estatal e catalá) ou noutros países da nosa contorna.

E, na súa análise, pódense utilizar argumentos políticos, pero tamén económicos. Dado o extenso do tema, ímonos centrar no impacto do establecemento dun límite ao prezo do alugueiro.

A limitación de rendas non é nada novo, de feito, xa na época franquista, na lei de arrendamentos urbanos de 1946, se establecía, ademais da prórroga forzosa para o arrendador, unha conxelación das rendas que se manterá na lei de 1956, onde se introduce o concepto de “renda legal” que non é máis nada que unha limitación (ou tope) da renda para pagar o arrendador.

Estes controis de prezos foron estudados, para o caso español, por varios académicos, que conclúen que poden ter a súa xustificación en épocas de posguerra, pero non de forma prolongada no tempo, ao producirse unha situación de expropiación indirecta dunha propiedade que non é de interese público e que ten como consecuencia unha descapitalización da mesma.

O propio Banco de España, no ano 2020, emitiu un informe sobre a intervención pública no mercado de alugueiro da vivenda en que se analizou, a partir de diversos estudos previos, algúns dos aspectos recollidos no Proxecto de Lei por unha Vivenda Digna e que incluíu tanto os antecedentes históricos de medidas de contención (ou conxelación) de rendas de alugueiro tomadas en períodos excepcionais e durante períodos de tempo limitados, a ineficacia destas medidas cando eran prolongadas no tempo e, mesmo, os efectos potencialmente negativos sobre o benestar social.

Outros autores analizaron a aplicación de políticas de contención ou límites ao prezo de alugueiro máis recentes en cidades alemás e suecas. No caso alemán, as medidas de control de prezos en Berlín, nos mercados de alugueiro definidos como tensionados, tiveron como consecuencias: unha redución da oferta de alugueiro dispoñible para as persoas que buscan aloxamento e un incremento dos prezos no caso das vivendas non reguladas.

O caso sueco non é moi distinto, ao detectarse que os controis de prezos provocaron un déficit de vivendas en alugueiro, polo que as familias tiveron que optar pola compra, cun aumento do seu endebedamento.

De feito, a teoría económica predí que a fixación administrativa dun prezo de alugueiro inferior á oferta producirá unha redución na mesma (o chamado efecto crowding-out). Esta redución producirase tanto polos maiores incentivos cara á venda como polo menor investimento na vivenda destinada ao alugueiro, que leva consigo un peor mantemento destas vivendas ao seren os custos superiores aos beneficios obtidos.

Ademais, pódese crear un mercado de alugueiro dual (ao non estar consideradas todas as zonas como tensionadas) e, mesmo, a aparición dun mercado negro de alugueiro.

E, para finalizar, esta proposta do Goberno, incumpre a lei de defensa da competencia, polo seu elevado grao de intervencionismo e, ademais, con efectos perversos para o fin perseguido polo lexislador, tal e como alertaron nos seus informes de promoción tanto a Autoridade Catalá da Competencia (con relación ao Decreto Lei do ano 2019 da Generalitat) como a Comisión Galega da Competencia (con relación ao Proxecto de Lei polo Dereito á Vivenda do ano 2022).