O Banco de España alerta dos efectos negativos de limitar os prezos do alugueiro

O Banco de España alertou dos efectos negativos que pode provocar o control dos prezos do alugueiro de forma sostida no tempo e sen medidas estruturais que aumenten a oferta xa que pode provocar problemas de acceso, contracción de oferta ou profileración doutros usos do alugueiro.

No informe anual de 2023, que publicou parcialmente este martes e que dedica un capítulo ao mercado da vivenda en España e os problemas de accesibilidade, o banco apunta que a introdución de límites aos prezos do alugueiro se xustificou polo seu efecto inmediato para reducir os problemas de sobreesforzo dos fogares vulnerables, pero o seu anuncio e aplicación sostida no tempo poden xerar novos problemas de accesibilidade á vivenda en caso de que non se apliquen medidas estruturais que aumenten a oferta de vivenda.

Destaca a contracción da oferta nas áreas reguladas, o cambio de uso das vivendas ao alugueiro de tempada ou á vivenda turística e o descenso da calidade da vivenda por un menor mantemento

Entre estes efectos destaca a contracción da oferta de vivenda de alugueiro nas áreas reguladas, o desprazamento do uso das vivendas a outros mercados alternativos (por exemplo, ao alugueiro de tempada ou á vivenda turística), así como un descenso da calidade da vivenda por un menor mantemento.

Ademais, a fixación dun prezo máximo podería reducir os alugueiros dos inquilinos que se sitúan por riba do máximo regulatorio, pero incrementar os prezos situados por baixo do nivel de referencia, segmento este último en que se atopan os fogares con menores ingresos.

Aínda que sinala que o alugueiro vacacional ten un peso modesto no conxunto do mercado residencial, o 1,8 % do total de vivendas principais (340.000 vivendas), o Banco de España subliña que xa supón preto un 10 % do tamaño do mercado do alugueiro e concéntrase en Málaga, Marbella, Elx ou Palma de Mallorca, así como nos distritos céntricos de grandes cidades como Barcelona, Madrid, Sevilla e Valencia.

Doutra banda, sinala que o esforzo asociado ao alugueiro da vivenda diminuíu lixeiramente durante a última década, pero aumentou entre os colectivos con rendas máis baixas e supón arredor do 40 % nas áreas urbanas con maior dinamismo poboacional e actividade turística.

Así é para máis do 50 % dos fogares nos centros urbanos da Comunidade de Madrid, Andalucía, Baleares e Cataluña. 

O banco recoñece que o alugueiro turístico "despraza" a vivenda residencial e sobe os prezos de compra e alugueiro

Por outra parte, o informe reflicte que a demanda de vivenda de non residentes e o auxe do alugueiro vacacional e de tempada están a reducir a oferta de uso residencial nas grandes cidades e áreas turísticas, pero pide que non se apliquen limitacións sen ter en conta os seus efectos sobre a actividade económica.

"A aplicación de medidas restritivas neste ámbito debería considerar unha análise custo-beneficio, que teña en conta non só o impacto sobre a situación no mercado da vivenda, senón tamén os efectos sobre a actividade económica", recomenda.

Aínda que o banco recoñece que, nos barrios en que se concentra unha maior presenza de alugueiro turístico, este "despraza" á vivenda residencial e se producen "maiores incrementos relativos nos prezos de compra e alugueiro de vivenda", avoga por "condicionar" unha posible regulación restritiva, como a que estuda o grupo de traballo que encabeza o Ministerio de Vivenda, a unha "avaliación global" do impacto económico.

Ademais apunta que, aínda que distintas cidades e comunidades autónomas endureceron as condicións para o desenvolvemento do alugueiro turístico como actividade económica, "existen serias dificultades para garantir un cumprimento efectivo deste tipo de normativas".

Profesionalizar o mercado e beneficios fiscais para o alugueiro social

Para incrementar a oferta e reducir a dinámica alcista dos prezos do alugueiro, o Banco de España aconsella no seu informe "promover a profesionalización" deste mercado.

Para iso anima a "eliminar o actual tratamento diferencial en todo tipo de regulacións e normativa contractual das persoas xurídicas e os denominados grandes posuidores en relación coa situación dos particulares que non entran nesta última categoría".

Tamén propón que os grandes posuidores poidan obter beneficios fiscais se se dedican ao alugueiro social ou a prezos alcanzables.

Revisar a tributación e subir o IBI

Nas súas recomendacións, o Banco de España expón ademais a necesidade de revisar a tributación da vivenda, gravando máis a propiedade, por exemplo a través do IBI, e menos a adquisición ou a produción de vivendas.

"O incremento da tributación sobre a propiedade recorrente de inmobles (por exemplo, o IBI), ademais de aumentar a eficiencia do sistema tributario, podería mellorar o acceso á vivenda", sinala o informe, que á vez subliña que "este incremento impositivo debería compensarse cunha redución do resto de impostos sobre a adquisición ou a produción de vivendas para evitar un exceso de tributación sobre este activo".

Outras das súas recomendacións son: impulsar a oferta de alugueiro social, fomentar a colaboración público-privada para a promoción do alugueiro, reforzar a seguridade xurídica e a certeza regulatoria, mellorar a xestión dos procesos administrativos relacionados coas políticas de chan e urbanismo, impulsar a rehabilitación e cesión de vivendas e mellorar o transporte público nas áreas metropolitanas.

Para converxer coa UE no parque público, o informe estima que fan falta ao redor de 1,5 millóns de novas vivendas en alugueiro social e calcula que un plan a dez anos con ese obxectivo supoñería incrementar en máis dun 150 % a produción anual media de vivendas en España rexistrada nos últimos anos.

Efectos non desexados de medidas recentes

A este respecto, o propio banco avalía algunhas das máis recentes e sinala que as medidas de protección aos inquilinos dos últimos anos produciron unha "significativa caída no número de lanzamentos vinculados á falta de pagamento do alugueiro desde 2020", ademais de mellorar "as condicións dos fogares con contratos vixentes e contribuído a reducir a incerteza e a volatilidade dos prezos no mercado do alugueiro".

Con todo, apunta a que algunhas destas actuacións poden xerar "efectos non desexados", xa que como resultado da maior protección para os inquilinos máis vulnerables, elévase o risco de falta de pagamento para os propietarios e estes, ou "substitúen o alugueiro tradicional por alugueiros de habitacións ou por períodos inferiores ao ano (alugueiro de tempada), modalidades en que os inquilinos dispoñen de menor protección".

Déficit de 600.000 vivendas e 400.000 vivendas baleiras

O informe calcula que cómpren en España 600.000 vivendas novas ata 2025 tendo en conta o déficit que existe entre a creación neta de fogares e a produción de vivenda nova e apunta que hai 400.000 vivendas baleiras nas grandes cidades, o que, segundo o director xeral de Economía e Estatística do Banco de España, Ángel Gavilán, "dá idea da magnitude do problema".

Por iso, para abordalo recomenda impulsar as políticas estruturais, avanzar na coordinación entre as distintas administracións públicas (con programas de rendas garantidas ou de axudas directas os inquilinos e actualizando os prezos dos módulos do alugueiro) e avaliar os efectos das políticas xa despregadas.

A entidade sinala a ese respecto que a contribución da vivenda nova á oferta foi limitada, debido, entre outros factores, á escaseza de man de obra para a construción, ao aumento dos custos de produción e ás dificultades para a adquisición e o desenvolvemento de novo chan urbano dispoñible para a edificación.

Apunta que a rixidez da oferta de vivenda residencial no curto prazo tamén se explica pola reducida capacidade de rehabilitación de vivendas; a falta de adecuación das vivendas baleiras ás preferencias actuais dos fogares; a incerteza regulatoria e o auxe de usos alternativos da vivenda, como o alugueiro vacacional ou o de tempada.

En particular, observa un rápido crecemento do peso do alugueiro de tempada, cunha duración habitual de entre 1 e 11 meses, que presenta un marco regulatorio máis laxo e favorable para os propietarios.

Nese contexto, o esforzo dos fogares reduciuse levemente en 2023 ata os 7,3 anos e sitúase por baixo do máximo observado en 2008 (9,5 anos), aínda que aínda o dobre do que se observou na media do período 1987-2000.